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破局:物業那些“鬧心事”

董麗君

隨著生活水平日益提高,人們對服務細節和品質的要求也越來越高。物業服務的好壞,直接關系到人們居住得是否安心。物業服務出現了問題,該如何解決呢?

限制購水電

最近,家住西安市德龍小區的業主們遇上了煩心事。原來,該小區的很多業主由于不滿意物業服務,以拒繳物業費的方式來督促物業提升服務水平。可讓業主們沒想到的是,物業非但沒有提升服務水平,還限制業主購水購電。甚至正常繳納物業費的業主也被限制購水購電,給他們的生活帶來很多不便。

業主們多次與物業協商,未果。該小區物業工作人員表示,作為服務企業,物業為業主提供了服務,業主就應該繳納物業費,但個別業主存在故意不繳物業費的情況。如果業主對物業服務不滿意,可以反映問題,物業肯定會改進,但借此故意不繳物業費是不妥的。“我們不會采取停電措施,只是對不繳物業費的業主采取每次充電20元的催費措施,業主可以隨時來買電,就是想用這種方法,提醒業主盡快繳納物業費。”物業工作人員說。

陜西浩公律師事務所律師趙小東認為,個別業主和物業的做法都欠妥,業主不能將物業費與物業服務不到位的問題混為一談。只要業主接受了物業的服務,就應該按時繳費。同時,業主有正常使用水、電的權利,物業只是代收水費、電費。業主不繳物業費,物業可以通過法律途徑解決,采取限購水電措施顯然不妥。

空房滯納金

趙先生于2009年5月在西安市金花北路就掌燈小區以140萬余元購買了一套240多平方米的住宅,此后8年未收房,卻被告知需繳納違約金89萬元。趙先生與開發商、小區物業公司協商后,對方答應減免大部分違約金,趙先生只需繳納16萬余元就能辦理收房。

西安海潤物業管理有限公司副總經理稱,根據買房時雙方簽訂的《商品房買賣合同》以及《物業服務前期協議》的約定,趙先生因故延期收房確實需要繳納房屋面積補差款及滯納金、物業費及滯納金、延期收房違約金,這些費用共計100萬余元。其中,根據《商品房買賣合同》附件6中約定的方式計算,僅延期收房的違約金一項,至今已達到89萬余元,考慮到業主本人的實際情況和支付能力,物業公司和開發商已將這筆費用減免至3萬元。趙先生想要完成收房,只需繳納房屋面積補差款及滯納金、物業費及滯納金、延期收房違約金共計16萬余元。經過協商,趙先生最終同意并繳納了這筆費用。

陜西浩公律師事務所律師趙小東認為,依據《合同法》等相關法律規定,當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度,以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。如果因為業主原因導致收房遲延,違約金、滯納金等違約承擔方式應以約定為前提,開發商或物業公司有權向業主追討費用。若雙方無約定,雙方可就實際損失情況進行協商解決,若未達成一致,任何一方都有權尋求司法途徑解決。

裝修押金不退

近日,田園小區居民劉女士反映,兩年前她入住小區時,物業公司向其收取了5000元裝修抵押金,并承諾一年后返還。如今約定日期已過,王女士幾次拿著收據要求退回押金,均遭到拒絕。

該小區物業工作人員稱,當初在業主入住時,物業公司的確承諾一年后返還裝修押金。但由于目前物業公司尚未得到有關部門對小區專項驗收合格的相關手續,因此不能發放裝修押金,待一切手續完成后便會如數返還,返還日期尚不明確。

陜西浩公律師事務所律師趙小東說,相關法律明文規定,物業公司不得以各種理由向業主收取裝修押金。業主裝修是否合乎要求,應由政府部門進行監督,與物業公司無關。一旦出現物業收取裝修押金又不按期返還的情況,業主可向法院起訴追討自己的押金。

不合理停車費

王先生2017年購買了一套60平方米左右的住房。購房時,銷售人員告訴王先生,該小區為全地下車庫設計,歸開發商所有和定價,停車費將在每月300元至350元之間。聽到這樣的口頭承諾后,王先生簽訂了購房合同。王先生入住之后,小區最終公布的停車費定價為每月500元。物業公司工作人員稱,由于小區是商改住項目,地下車庫的收費標準是按照寫字樓的停車費標準審批的,因此要高于周邊住宅項目的收費水平。

陜西浩公律師事務所律師趙小東說,按照現行法律法規,開發商自持的停車位,定價完全由開發商參照所在區域停車收費標準自行定價。上述提到的項目,是商改住項目,土地性質是商業用地,因此該小區獲批的每月500元停車費符合法律法規。業主可以采取行政投訴方式,通過第三方調解,與物業方達成價格調整協議。

拒繳物業費違法

西安某小區業主周某以家中被盜為由,拒繳物業管理費,物業公司訴至法院。法院判決周某應繳物業管理費后,周某仍不執行,最終法院對周某采取強制措施,作出行政拘留15天的決定。

陜西浩公律師事務所律師趙小東稱,業主拒繳物業費的行為是違法的。只要物業公司提供了物業管理服務,業主就必須按合約繳納物業管理費,不得以任何理由拒繳。小區物業管理不到位,業主可以取證,另行起訴物業公司,而不能將此作為拒繳物業管理費的理由。

根據《物業管理條例》第三十五條規定,物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。此外,根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定,經書面催繳,業主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內仍未繳納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無須接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

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